Tervezői felelősség hatósági kontroll nélkül

2015 év végén jelent meg az a kormányrendelet - 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről és egyes építésügyi tárgyú kormányrendeletek módosításáról amely – mely a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterülettel rendelkező új lakóépületek építési tevékenységét kivette az építési engedélyezési eljáráshoz kötött tevékenységek köréből és egyszerű bejelentési eljáráshoz kötötte.

A kormányrendelet nagy felzúdulást jelentett az építési szakma szereplői, különös tekintettel a tervezők között. A lovak közé dobták a gyeplőt…. hangzott sok helyről! A mondás szerint is szóból ért az ember, hát még ha laikus megrendelőről van szó. És hát valljuk meg a rendeletből többek között sok olyan szó is hiányzott, amiből a megrendelő kihallhatta volna, pl. hogy attól mert az eljárás egyszerűsödött az épületeket továbbra is meg kell tervezni, meg kell felelniük a jogszabályi előírásoknak és olyan kivitelezésre alkalmas tervekből kell megépíteni ami a szakma szabályainak betartásával készült és kellő részletezettségű. Az Építési Törvény és néhány kapcsolód jogszabály tervezett módosításával, megalkotásával a kimondásra (szabályozásra) váró kérdések orvosolhatóak, viszont a tervezőknek a megváltozott eljárási rendben megnövekedett felelőssége ettől nem fog változni, sőt a tervezett kötelező tervezői művezetéssel még nőhet is.

Védd magad tervező! A tervezési munka legfontosabb eleme a szerződés!

Mielőtt szerződünk és összeállítjuk a tervezői szerződésünket és körvonalazzuk a tervezési programunk tartalmát két fontos szempontot vegyünk figyelembe az engedélyezési eljárásnál bevált gyakorlatunkon felül, az egyik ilyen szempont, hogy a megrendelő laikus félnek minősül, a másik, hogy egy egyszerű bejelentési eljárásba tartozó épület is később képezheti tárgyát engedélyezési eljárásnak.

Miért is fontosak ezek? Hatósági engedélyezési eljárás hiányában a tervezőnek kell a kellő gondossággal felhívnia a megrendelőjének, építtetőnek minden olyan körülményre a figyelmet, amely a tervezett létesítménnyel kapcsolatban felmerülhet, tervezési programra kihatással lehet, tájékoztatásra szorulhat vagy pl. korábban az építési engedély része volt (pl. hogy szerződött tervezési feladat tervei mire jogosítanak, meddig használhatóak  fel, ha el szeretnének térni tőle mi az eljárás menete, stb.).

Miért is felel az építtető az Étv. és a „191”-es szerint?

·         az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges hatósági engedélyek megszerzéséért, szerződések megkötéséért,

·         az építési beruházás teljes fedezetének biztosításáért,

·         a beruházás-lebonyolító kiválasztásáért,

·         az engedélyezési és kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,

·          az építésügyi hatósági engedély megszerzéséért,

·         a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentáció, valamint a kivitelezési dokumentáció meglétéért, és

·         az azokban foglaltak betartatásáért,

·         az építési munkaterület átadásáért,

·         az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért,

·         azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt valósuljanak meg,

·         az elektronikus építési napló aktiválásáért, és ellenőrzéséért,

·         jogszabályban meghatározott esetekben személyes adatok közléséért és jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért.

Célszerű ezeken végig menve az építtetővel átbeszélni, hogy értse magát a folyamatot, milyen részletezettségű tervezési, koordinálási munkára szerződünk, kinek mi a feladata és ki milyen adatszolgáltatási kötelezettséggel tartozik.

Minden egyes felelősségi kör mögött szigorú előírások, eljárási mechanizmusok vannak, amit be kell tartani, még akkor is ha egyszerű bejelentési eljárásról beszélünk, pl. egy elektronikus építési napló megnyitásánál. Tudnia kell az építtetőnek, hogy kell e műszaki ellenőrt alkalmaznia és ha nem is miért érdemes, s mely megrendelői kötelezettségeket lehet rá áthárítani. pl. az elektronikus építési naplóval kapcsolatos kötelező teendőket. Ez kiemelten fontos, mert az egyszerű bejelentési eljárásnál a kivitelezés jogszerűségének az igazolására vonatkozó legalapvetőbb dokumentum az elektronikus építési napló lesz (vitás kérdések rendezésére is) valamint a hatósági bizonyítvány kiállításához szükséges dokumentumok egyike az elektronikus építési napló összesítő lapja.

Különös figyelmet kell fordítani arra az esetre is, ha az építtető akivel a tervezésre szerződöm, nem a tulajdonosa az ingatlannak, ebben az esetben pl. a munkaterület jogszerű átadásának hiányában (tulajdonos hozzájáruló nyilatkozata nélkül) nem lesz az építkezésem sem jogszerű!

A bejelentési eljárásoknál a szomszédos ingatlanok tulajdonosoknak nincs fellebbezési joguk, ergó a tervezőnek a lehető legkörültekintőbben kell a tervezésnél figyelemmel lenni erre a körülményre is.

Az új Ptk. alapján a tervezési szerződés vállalkozási szerződésnek minősül. A terező által készített tervdokumentációnak műszakilag kivitelezhető, gazdaságos és célszerű megoldásokat kell tartalmaznia, és alkalmasnak kell lennie a megrendelő felismerhető, a felhasználás céljából következő igényeinek kielégítésére. Amennyiben nem tájékoztatom megrendelőt megfelelő részletezettséggel valamint nem mérem fel az épülettel a későbbiekben várható igényét (bővítés, tetőtér beépítés, funkcióváltás, stb.) és ezt nem tudom a szerződésben igazolni, későbbiekben egy jogszabályoknak ugyan megfelelő tervvel kapcsolatban is felléphet a megrendelő szavatossági (kártérítési) igénnyel.

Másik nagyon fontos elem amiről nem szabad elfelejtkezni, hogy ha a megrendelő célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, akkor a tervező köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megrendelő a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a tervező a szerződéstől elállhat vagy a feladatot a megrendelő utasításai szerint, a megrendelő kockázatára elláthatja. (A tervezőnek igazolni kell tudni, hogy tájékoztatta építtetőt arról pl. hogy a választott műszaki megoldás hazai viszonylatban mondjuk nem rendelkezik engedélyekkel, amelyet a kivitelezés megkezdéséig, beépítésig meg kell szerezni, s hogy ennek milyen engedélyezési, gazdasági, idő vonatkozásai lehetnek.) A Ptk. szerint tervező, kivitelező köteles megtagadni az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát.

A tervezőnek azért is célszerű minden érvényben lévő szabályozást ide értve pl. a HÉSZ-t is betartani, mert egy egyszerű bejelentési eljárás alapján megkezdett építkezés illetve épület bármikor képezheti engedélyezési eljárás tárgyát, pl. későbbi bővítés, funkcióváltás esetén vagy ha még építkezés közben tár fel az építésfelügyelet szakszerűtlen vagy jogszerűtlen építési tevékenységet amely fennmaradási engedélyezési eljárást von maga után.

A tervezési szerződést kötelező írásba foglalni, hiába a jó családi, kollegiális baráti viszony, szóbeli megállapodás ebben az esetben nem lehetséges! A tervezési szerződés kötelező eleme a tervezési program. Ha a megrendelő a tervezési programot a későbbiekben módosítani szeretné azt a teljes szerződés módosításával kell rendezni!

Mire figyeljünk a szerződésnél?

-          Megrendelő megfelelő szintű tájékoztatása (írásban legyen nyoma, hogy a szerződés és a tervezési program a tájékoztatás alapján került kidolgozásra)

-          Építtetői feladatok, adatszolgáltatások (helyszínrajz, geodézia, stb.)

-          Tervezői szolgáltatás tartalma (tervezés tárgya, részletessége, az átadásra kerülő dokumentáció típusa, száma, felhasználhatóságának, műszaki tartalmának, kidolgozottságának szintje, építészeti és természeti örökség megóvásának a kötelezettségére való felhívás, stb. javasolt azt is beírni, ha a későbbiekben tervezői művezetésre, kivitelezési tervdokumentációra más tervezőt kívánnak megbízni a velük való egyeztetés nem tárgya szerződésnek, díjnak. Ha banki szerződés, pályázat, egyebek extra szolgáltatást, tervet, adatszolgáltatást igényelnek annak is itt a helye. És mi nem tárgya a szerződésnek is jó rész lehet, mert amikor már benne vagyunk egy munkában és meg szeretnénk kapni a tervezési díjat, akkor a megrendelő úgy gondoltam még ez is beletartozik véleményével már nehezen tudunk szembe menni.)

-          Tervezési program (minden olyan esetben, amikor a választott műszaki megoldás tervező szerint nem gazdaságos vagy célszerű pl. energetikai szempontból rossz az agyon tagolt épület is. a megrendelő erre való figyelemfelhívásával együtt, valamint a megrendelő igényeinek konkretizálása pl. ha drágább szerkezetet tervezünk a flexibilis használat, későbbi bővítés stb. érdekében)

-          Határidők (adatszolgáltatási, tervezési, fizetési)

-          Szakági tervezők bevonásának szükségessége, ki hozza, kivel szerződik (az általunk szakmailag nem ismert megrendelő által hozott szakági tervező jobb, ha megrendelővel szerződik)

-          Ha szükségesek hatósági engedélyek annak beszerzése kinek a kötelezettsége, tartalmazza e a tervezési díj. (pl. ha lejtős terepre kell a lakóépületet tervezni a létesítendő támfal lehet építési engedély köteles, míg az épületem csak bejelentési eljárást von maga után, erre a tervezőnek oda kell figyelni és rá külön szerződni)

-          Tervtől való eltérés módja, jogkövetkezményei (engedélyezés, bírság valamint az is fontos elem, hogy a hatósági bizonyítvány kiállításának a díja a 9. évtől már 1.400.000.- Ft. s 10 év. elteltével pedig ha nem kérik meg a bizonyítványt az épületet le kell bontani)

-          Szerzői jogok

-          Közműszolgáltatói, kéményseprői hozzájárulások

Egy bejelentési eljárás során nem fog szólni a hatóság, hogy mit nem csatoltunk, mit nem vettünk figyelembe, stb. innentől az építész tervezőnek kell minden szükséges engedélyre, hozzájárulás meglétére, minden számba veendő körülményre (műemlék védelem), odafigyelni!

Mire figyeljünk oda még kiemelten?

Tervek műszaki tartalmának szakszerűsége.

Szakma szabályainak, előírásainak a betartása mellett pl. ha csak egy bejelentési eljáráshoz szükséges dokumentációt készítek, amelyhez nem kell csatolnom energetikai a számítást, de vitás kérdés esetén nekem számítással kell tudnom igazolni, hogy a hatályos energetikai követelményeknek az épület megfelel. Ugyan ez vonatkozik a tűzvédelemre is. Csak olyan műszaki megoldásokat választhatok, amelyek igazolhatóan megfelelnek. A tervező saját védelme érdekében kell, hogy megfelelő szinten dokumentálja a tervezési munkát, hogy egy későbbi akár kivitelezési terv készítési fázisban, tervezői művezetés során, szavatossági, jótállási kérdésben vagy engedélyezési eljárás esetén igazolni tudja a munkájának szakszerűségét!

Műszakilag kivitelezhető legyen az épület.

Csak olyan építési megoldásokat, építményszerkezeteket, építési termékeket, teljesítmény jellemzőket határozhatunk meg a terveken, amelyek rendelkeznek megfelelő minősítésekkel, teljesítmény nyilatkozatokkal, stb. amelyekkel a tervező igazolni tudja, a tervezett építmény, építményrész milyen műszaki megoldással teljesíti az OTÉK 50. § (3) bekezdésében meghatározott követelményeket, az építmény tűzvédelmi kockázati osztályát. A tűzvédelmi kockázati osztály meghatározása is tervezői feladat, (ha nem vonunk be tűzvédelmi tervezőt, szakértőt) ami elengedhetetlen ahhoz, hogy a megfelelő építési terméket, szerkezetet meghatározzuk. FONTOS! A tervezési program is kihatással lehet a kockázati osztályra, mert lehet, hogy a későbbiekben a megrendelőnek még terve van az épülettel (pl. bővítés, funkció váltás) ami miatt, a jelenlegi épületünket is magasabb kockázati osztályban és/vagy más szerkezetekből kell megterveznünk! Vizsgálnunk kell továbbá pl. a tűztávolság meglétét is!

Jelen cikkünk általános jellegű tájékoztatásul szolgál, és nem helyettesíti a konkrét ügyekben a jogi- és szaktanácsadást.



Lestyán Mária

ROCKWOOL Hungary Kft.

szakmai kapcsolatokért felelős igazgató

maria.lestyan@rockwool.com